白癜风的医疗 http://www.txbyjgh.com/随着“房住不炒”持续加压，加之世纪疫情对经济的影响，从去年开始，楼市似乎就逐步进入了一个前所未有的寒冬。据国家统计局4月18日数据，一季度全国商品房销售面积3.1亿㎡，同比降幅达到13.8%；住宅销售额更是下滑了25.6%。好家伙，量在降，价格更在降！你嗅到楼市的寒意了吗？
那么，当前楼市的冷淡，是否会让你想起五年前楼市的热火朝天？
笔者当年还在重庆读大学，依稀记得，从最开始沿江、商圈等地段，到全城抢，购房者们清晨四五点排队，尤以大平层、公园房为甚，大家就像打仗冲锋一样无所畏惧地向前向前，甚至笔者也随了一波大流。在那时的大背景下，再多唱空分析都已经不重要了，一律被人们视为废话，因为一天一个样的房价骗不了人，大妈大叔大哥大姐们只知道一句话，那就是：买买买！
当然，同为西部大城的邻居成都市，老铁们购房的热情也不遑多让。于是乎，成都祭出了限购大招！限购！限购！但是重庆主城呢，并没有出台类似从量上调控楼市的政策，而是采取本地户籍，或三年以上本地社保等要求，杜绝了炒房团的入驻，注意是杜绝了炒房团；也并没有对本地居民采取“限量购买”的方式。
由此，两套截然不同的模式出现了，也产生了两个奇怪的现象。第一个，是云贵川三省的人都在往成都跑，作为西部的中心城市之一，再加上国家中心城市的定位，没理由不看好成都，于是成都楼市越限越火，房价也越炒越高（三年从均价－）。第二个，重庆楼市却在火了一小段时间后，变得不瘟不火了（三年均价－－）。论城市体量，老重庆区域九区十二县（2.1万亿）仍然高于成都约亿；主城核心区即主城九区，均价在年初也与成都在同一段位，但经过年初－年末两年多的时间，却落后了成都城区一个身位（约元每平米）。
为什么会这样呢？笔者认为原因如下：
1、购房者的不理智。这个是普遍存在的原因，大家都一股脑儿地觉得房价肯定会一直上涨，过去，城镇化为房地产带来了不可多得的发展机遇，全国各大城市的楼市长牛，让“万元房产永不倒”“房产神话”深入人心。故而，在地产火爆时期，人们会直观觉得是超大、特大城市的虹吸和人口吸附力导致房价上涨，城市体量和未来空间配得上这个房价，再加上中介和开发商的煽动和怂恿，购房者们于是就争先上车，目的当然是享受房产稳健增值，而买的人一多，就更是加剧了这一效应，因此造就了房价飞速上涨的神话。
2、限购引导了更多人房价将要大涨的预期。这一点集中体现在成渝房价走势上。限购令（成都楼市调控模式），说直白点，就是涨太快了，快停下，你别买就不涨了！目的是为了压制需求端，进而降低房价。那么大家会怎么去理解？人们往往是逆向思维去理解一件事，他们会想成，因为房价还有涨的空间，房子供应不上了，所以才限制我买（注意，这里在大众理解上，就从压制需求变成了供小于求）。但是，只要房价还会涨，那我不买别人是不是一样买？我不买岂不是亏了？所以是不是趁还有买房的名额，赶紧买下来呢？因此啊，就出现很多人，特别是刚需一族不顾一切也要赶上最后一班地产车。包括配套实施的首付比例提升，也让很多准备购买改善性住房的人担心换不起房，而赶在限购限贷前赶快买，这样一来，反而加剧了楼市热度，于是楼市在“限购”下持续大火。
而重庆因为并没有实施类似限购限贷，反倒给人以“楼市供应充足，供大于求，随时买都一样，还不如观望观望”的想法，加之户籍、社保验证杜绝了外地炒房客，削减了潜在购买群体。于是大家在看到房价上涨后，会更趋于理性的观望，而不是抢房，这样一来，楼市就成了相持战，给大家直观看到的，就是房价快速上涨后，转变为了震荡下行。
3、土地价格、建材价格上涨的因素。也势必会导致房价的上行，毕竟商品房虽然过去作为了投资的市场，即“楼市”，但其本质还是商品，商品基本上是不可能低于成本价销售，因此成本的上行，最终还是会转嫁给房屋的消费者，即购房人，直观表现就是房价上行。
4、土地财政、经济复苏等原因。房地产一直作为拉动经济增长的主力军之一，一度占到GDP的近40％！房地产捆绑了金融、建材、装修装饰等一大批相关产业，因此，过去没人向房地产加重荷。加之年金融市场波动，全球经济大背景下，必然要实行货币宽松，通货膨胀的预期，让楼市成为大宗资金的蓄水池，和资产保值增值的避风港，一度让“不买点砖头，手里的钱就变成纸了”成为一段时间内大家坚信的事实。
最后是国人喜欢跟风，连板蓝根、连花清瘟都能因为某些消息而全民哄抢，更何况还是金融机构背书、GDP支柱的房子！可惜，历史无数次表明，跟风是不会有好结果，至少不会走在时代前列，于是，在楼市这个大市场中，很多人均是在年前后高位接盘。
因为现在，左右楼市预期的不再是上述原因，相反，由于年以来的强力调控，虽然当时调控的效果还并不太明显，但经过长期的坚持，调控终究会在市场上明显地被体现出来。同时受到疫情的冲击，收入下降导致购买力的收缩，许多前期积累的楼市获利盘也急于降价出清，因此，这一两年房价一降再降，出现了开篇的统计数据。
可以说，市场已经从之前强势的卖方市场，突然变成可以讨价还价的买方市场了，甚至于，类比限购限贷所产生的群众心理误差，当前密集发布的房产救市措施，也会给大家以一种“房子快卖不出去了，我给你降点价，请大家赶紧买！”的错觉，一旦形成类似市场预期，人们更愿意再等待等待，于是楼市成交将进一步放缓，直到最后的冬至。期间，势必会淘汰一批诸如恒大之类的高负债房企，负债越高，它对资金流的要求更高，也更易出现资金链断裂风险。
但是，只要冬天过去，春天还是回来，因为市场低迷，制约了房企拿地、投资热情，新开发面积减少，会加速库存的去化，使得供需更趋平衡，价格也将会向理性回归。主要原因是，一、适宜开发地块越来越少，土拍地价上行将是大趋势；或是拆迁拿地，拆迁成本也不比土拍拿地低；二、建材、人工价格的逐年递增；三、货币购买力的自然贬值。这些因素，直接决定了楼市的未来预期是：经过震荡盘整之后，保持稳定，并以与经济相适应的幅度逐年温和上行。通常情况，楼市从寒冬到春天约为60个月左右的周期，让我们拭目以待！
您怎么看楼市的未来预期？欢迎评论区留言探讨！
（您想了解的财经知识，可
