12月房地产市场运行点评:全年数据喜人 但单月指标下滑
目前,房地产开发投资额增速下滑了3.34个百分点,达到今年的最大降幅。从历史来看,2005~2009年1-12月份的房地产开发投资同比增速均会比1-11月份出现下降,因此季节性因素是投资下降的原因之一。但同时,我们注意到12月份当月投资额同比增速相比近几年出现下降的幅度较大,同比增速仅达12.28%,仅仅略高于2008年12月当月10.59%的同比增速,未来是否会演绎成持续性的投资增速下滑,还需要进一步观察。
12月新开工面积同比增速大幅下降,其中一个原因如我们上月分析,是由基期因素导致。继2009年11月份新开工面积大幅增长后,2009年12月份新开工面积虽然只环比增长10%,但由于基数已经较大,导致12月份的基数也因此增加。但同时,我们看到12月份的环比增速仅为40.6,较正常年份120%左右的增速显著减少。
12月当月的销售面积同比增速比11月份有所减少。11单月销售面积同比增长14.47%,12月份下滑至11.54%,增速下降2.93个百分点。但由于单月增速仍然高于1-11月整体增速,因此1-12月增速被拉动扩大。从9月份以来,单月销售面积的增速一直处于下降趋势。这与国家调控压力不断加大有一定关系。
12月份的房价虽然同比增速下滑,但环比仍然在增长。12月份国家并没有出台调控*策,而近期的外部因素也有利于房价的继续上涨,因此房价增长并不超出预期。从增幅来看,0.3%的增幅与上月持平,增幅并没有扩大的趋势,减少了进一步调控的风险。
1-12月份土地购置面积增速下降,但从历史情况来看,近几年1-12月份的土地购置面积环比1-11月份均有所降低。从绝对数值来看,12月份当月的土地购置面积绝对数与2008年和2009年基本持平,并没有出现较大幅度增长。
投资建议:房地产行业2010年取得了不错的成绩,但12月份的数据传达的信息并不令人振奋,除了房价外,其他指标的单月情况出现了增速下滑的趋势。这其中有基期数据的因素,也有12月份国家加息、调准备金以及暂停固定资产贷款等*策/行为的影响。目前还不能确定下行趋势是否会持续,不过房地产市场运行还是处于一个较高增长的区间。
个股方面,建议关注财务状况良好的龙头型企业,如万科A(000002)、保利地产(600048);以及布局二、三线城市的龙头型企业,如荣盛发展(002146)。
